不動産のプロが語る！ 覆面座談会
これからどうなる？不動産
不動産投資界のトップクラスが一同に会し、覆面を条件に「不動産のこれからについて」本音ベースで語りました。プロならではの視点、現役だから知っているウラ情報など、不動産購入のヒントになる情報が満載です！
座談会「プロの視点での不動産の見方とは!?」
チャプター1「これからの不動産価格はどうなる？」
参加メンバープロフィール
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Aさん（仮名） |
| 大手住宅会社から独立し、分譲マンションを中心とした大手不動産会社を経営。個人投資家から資金を集め、SPCでファンドの運用をおこなっている。 |
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Bさん（仮名） |
| 元外資、現在は国内のアセットマネジメント会社のシニアマネージャー。全国のオフィス・商業施設・住居・倉庫など、物件のマネジメントを担当している。 |
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Cさん（仮名） |
| 外資系アセットマネジメント会社の副社長。投資対象は都心オフィスのボリュームが大きいが、住居・リテールまんべんなく取り扱う。 |
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Dさん（仮名） |
| 外資系不動産アセットマネジメント会社の不動産取得部門に在籍。物件の取得から契約までを担当し、対象とする物件・エリアは幅広く、全国の不動産動向に精通。 |
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- 司会?本日はお忙しいなかお集まりいただきありがとうございます。
この座談会では、一般ユーザーが不動産を購入する際のヒントになるような情報や、プロの投資家ならではのご意見を語っていただきたいと思っています。
まずは、今後の不動産の価格がどうなると予測されているのかお聞きしたいと思います。例えば、金利の上昇傾向は、不動産価格に影響があるのでしょうか？
- Cさん
- 一概には言えませんが、私は金利が上がれば不動産の価値も上がると思います。今は超低金利なので、マイホーム購入の場合は、金利が上がってローンの支払い額が上がるので、今のうちに買わないと、という話しが多いのですが、金利の上昇による金利負担の増加よりも、不動産の価格の値上りによる負担増のほうが大きいのではという感覚の方が私は強いですね。
オフィスですと、下がり相場の時はテナントが退去したら次の賃料をどうしよう…となりますが、今の状況ですと退去のリスクは考えませんね。逆に退去したら賃料を上げられるわけですから、不動産価格の上昇で不動産の利回りが低下しているのも合理的ではないかと。長期金利と不動産利回りの差はこのまま金利の上昇と不動産利回りの低下でその差がなくなるところまで収斂することになると思います。
- Bさん
- そうですね、金利が上がれば景気が上向き、我々サラリーマンの給料も増えるはずです。そうすると、賃貸収入の増加がおこります。つまり、金利が上がれば不動産の価格が上がると考えられますね。
 - 司会?金利が上昇している場合、投資のスタンスはどの位でしょうか？
- Dさん
- これだけ金利が上がると言われながら、それほど上がっていないという現状もありますが、今のところローンの調達金利（※用語1）プラス2%位が限度ではないでしょうか。
- Aさん
- そうですね。不動産はリスク資産ですから、例えば国債の利回りが1.7%位しかないなかで、同じ利回りしか得られない不動産に投資をする人はいないわけです。そこでどの位の利回りが適正かというと、やはり2～3%でしょうね。
- 司会?Aさんは多くのマンションを取得されていますが、最近賃料が上がっている物件はありますか？
 - Aさん
- オフィスの場合は、借りる会社が損金算入（※用語2）できるんですね。ある程度の利益を出している会社であれば、例えば300万円の家賃が400万円に上がっても、そのオフィスに価値があれば居続けます。
ところが一般的な居住者の場合は、もちろん損金算入できないからそうはいきません。さらに日本では、社員に利益を還元する企業がまだまだ少ない（笑）。この点は今後変わっていくのかもしれませんが、現状では景気が上向いても給料が上がる人は案外少ないはず。そうすると、家賃が上がっていくのは全体の1割位かと思っています。
- 司会?残りの9割はどうなりますか？
- Aさん
- 一部の高額物件は下がるでしょうね。例えば20万円が18万～16万に下がる。下がるというより正常値に戻るような現象が起きると見ています。他はあまり動かないのではないでしょうか。
- 司会?では、不動産の価格自体はどのように動くのでしょうか？
- Bさん
- 不動産の価格は、需要と供給の均衡点で決まるんですね。今は不動産に対する需要があります。供給面では、まずファンド向けに関しては要求に見合った物件が少なく、だからこそ価格は上がります。
一般ユーザーで考えてみると、需要と供給のバランスは良いのではないでしょうか。ただ今後長い目で見ていくと、どこかのタイミングで供給過多になります。そうすると、立地やマンションの規模などの諸条件で値上がりが見込める物件と、そうでない物件のギャップが大きくなってくると思いますよ。
- 司会?なるほど。Dさんは、今後どのような変化があると思いますか？
- Dさん
- 私は、不動産の価格は2009年頃までは堅調に推移するのではないかと見ています。分譲マンションについていうと、首都圏のタワー型マンションの供給がピークを迎えるのが来年から再来年と言われていますね。また2009年には、消費税の引き上げの可能性もあるでしょう。そうすると、その直前には駆け込み需要が相当あると思います。
- 司会?2009年以降はどのように動くのでしょうか。
- Dさん
- たしかなことは言えませんが、強気に見られるエリアとそうでないエリアに分かれてくるのではないでしょうか。さきほどBさんが供給過多の話に関連して仰っていたことと同じですが、二極化がより顕著になってくると思います。
- 司会?二極化は非常に興味深いですね。次回は二極化について引き続きお話を伺います。
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座談会バックナンバー
用語解説
- 用語1?調達金利
- 金融機関などから資金を調達するうえで負担する金利
- 用語2?損金算入
- 法人が資産を譲渡した場合には、その売却価額が時価であることを前提として、売却価格と簿価との差額が、原則として譲渡益または譲渡損として譲渡があった事業年度の益金または損金に算入されること。
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