不動産のプロが語る！　覆面座談会

これからどうなる？不動産

不動産投資界のトップクラスが一同に会し、覆面を条件に「不動産のこれからについて」本音ベースで語りました。プロならではの視点、現役だから知っているウラ情報など、不動産購入のヒントになる情報が満載です！

座談会「プロの視点での不動産の見方とは!?」
チャプター3「地域別に見た不動産動向と注目エリア」

参加メンバープロフィール

Aさん Aさん（仮名）
大手住宅会社から独立し、分譲マンションを中心とした大手不動産会社を経営。個人投資家から資金を集め、SPCでファンドの運用をおこなっている。
Bさん Bさん（仮名）
元外資、現在は国内のアセットマネジメント会社のシニアマネージャー。全国のオフィス・商業施設・住居・倉庫など、物件のマネジメントを担当している。
Cさん Cさん（仮名）
外資系アセットマネジメント会社の副社長。投資対象は都心オフィスのボリュームが大きいが、住居・リテールまんべんなく取り扱う。
Dさん Dさん（仮名）
外資系不動産アセットマネジメント会社の不動産取得部門に在籍。物件の取得から契約までを担当し、対象とする物件・エリアは幅広く、全国の不動産動向に精通。

地方都市のマンションとオフィスの現状とは

  • 司会?最近は地方都市でもミニバブルなんて言われていますね。Dさんの会社は全国区でマンションを手がけていますが、実際にはどうですか？
  • Dさん
  • 都市ごとに言うと、札幌は一昨年の終わり位まで買い時と言われていましたが、去年一気に価格が上がり、一服感が出ています。名古屋はもっと前に火がつきまして、今ではだいぶ落ち着きを取り戻しています。利回りが若干、戻してきているということで、最近になってまた投資家が注目している感があります。九州でいうと、福岡は継続的に強いマーケットで、去年あたりからは鹿児島や熊本も盛り上がりを見せています。
  • 司会?全国的には一段落した感じですかね。オフィスではどうでしょうか？
  • Cさん
  • 入居率は高いと思いますが、オフィスの場合入らない所には全く入らない。結局は価格を下げることになってしまうんです。
  • Bさん
  • そういう意味では、オフィスって住宅以上に勝ち負けがはっきりしていますよね。やはり新しくて規模が大きく、立地が良い物件が勝ちます。個人的には、地方のオフィスは投資しづらいマーケットですね。
  • 司会?それはどういったところで難しいのでしょうか？
  • Bさん
  • 空室リスクです。例えば200坪の空きオフィスを埋めたい場合、東京であればそれほど難しい話じゃないんですが、福岡だったら大変かもしれない。そういった意味で、地方の場合はオフィスより住宅への投資のほうが向いていると思います。
  • 司会?なるほど。Aさんの会社は東京を中心に中古マンションを扱っていますが、中古マンション市場はどういった状況ですか？
  • Aさん
  • 4～5年前は23区でも65平米の中古マンションが2300万円位でしたが、最近は2500万円を越えていますね。埼玉・千葉・神奈川は、平均して1700万円位。中古マンションの価格は平成2年からずっと下がっていましたが、5年前からフラットになり、一昨年の後半から上がりはじめました。

中古マンション市場で注目のエリアは

  • 司会?価格面で面白いエリアはありますか？
  • Aさん
  • 東京の湾岸エリアですね。新築マンションがいくつも建ちましたが、価格帯によっては分譲価格の135～140％で売れるケースが目立っています。
  • Dさん
  • 湾岸というとどの辺りですか？
  • Aさん
  • 芝浦や田町、勝どきくらいまでを湾岸エリアと呼んでいます。元々は埋立地であったり工場が多かったりで地位（じぐらい）が高くない場所でしたが、都心部に近いことから最近イメージが変わってきていますね。
  • 司会?135％で買って賃貸に出した場合、収益還元（※用語1）で見るとどうなんですか？
  • Aさん
  • ぎりぎり合うんじゃないですかね。表面で5.5～6％位は出ると思いますよ。
  • 司会?そんなに出ますか！？
  • Aさん
  • 家賃がとれるんですよ。眺望という情緒面での評価が高いんですね。というのも、東京タワーにレインボーブリッジ、花火まで見えますから。
  • Cさん
  • 湾岸エリアは交通が良いわけではないし、商業性も良くないのですが、希少性があるんですね。
  • Aさん
  • それと、新しく建っているマンションが安いんですよ。湾岸エリアの中古マンションが坪単価230万円のところを197万円と、7掛けで出していますからね。
  • Cさん
  • Aさんにお聞きしたいのですが、ついこの前まで23区の新築マンションは、だいたい83平米で5500万円位がスタンダードだったと思います。しかし、この3～4年で面積が70平米位に小さくなり、さらに価格が上がっているじゃないですか。これから5年後を考えると、83平米と70平米、どちらが売れるマンションなんでしょうか？
  • Aさん
  • やはり広い方が需要はあるでしょうね。例えば、新浦安は価格が下がりにくいエリアなんですが、ほとんどのマンションが85平米以上あるんです。広さが価格をキープさせる要因という説もありますね。 ただ、住宅設備の向上もあります。比較の際に、設備面で大きな差があった場合は広さだけではなくなるかもしれませんね。
  • 司会?なるほど。では次回は設備や広さをなど、購入の際の条件について教えてください。

座談会バックナンバー

用語解説

  • 用語1?収益還元
  • 収益用不動産の価格算定評価方法のひとつ。年間賃料（諸経費を除く純利益）を還元利回りで割ることで収益価格を算出する。