不動産のプロが語る！ 覆面座談会
これからどうなる？不動産
不動産投資界のトップクラスが一同に会し、覆面を条件に「不動産のこれからについて」本音ベースで語りました。プロならではの視点、現役だから知っているウラ情報など、不動産購入のヒントになる情報が満載です！
座談会「プロの視点での不動産の見方とは!?」
チャプター4「不動産を選ぶ時に気をつけるのは!?」
参加メンバープロフィール
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Aさん（仮名） |
| 大手住宅会社から独立し、分譲マンションを中心とした大手不動産会社を経営。個人投資家から資金を集め、SPCでファンドの運用をおこなっている。 |
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Bさん（仮名） |
| 元外資、現在は国内のアセットマネジメント会社のシニアマネージャー。全国のオフィス・商業施設・住居・倉庫など、物件のマネジメントを担当している。 |
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Cさん（仮名） |
| 外資系アセットマネジメント会社の副社長。投資対象は都心オフィスのボリュームが大きいが、住居・リテールまんべんなく取り扱う。 |
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Dさん（仮名） |
| 外資系不動産アセットマネジメント会社の不動産取得部門に在籍。物件の取得から契約までを担当し、対象とする物件・エリアは幅広く、全国の不動産動向に精通。 |
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- 司会?今回は、皆さんが実際にマンションを購入する場合、どのような点に注意するのかを教えてください。
 - Dさん
- 私の場合は、まず土地の希少性を重視しますね。周囲に自分が買う物件と同じような物ができる可能性があるのか。また、利便性や環境などの立地の競争力も重要です。建物でいうと、共用部に石を使うなどグレード感がほしいですね。
- 司会?石というと大理石や御影石ですか。
- Dさん
- そうですね。共用部って見かけが大事ですから。間取りについては、水回りも含めて可変性のあるものが良いですね。
- 司会?可変性というのは、リフォームしやすいということですね。Bさんはどうですか？
- Bさん
- 具体的には考えていませんが、やはりエリアと立地は重要ですね。設備面ではセキュリティ、室内では天高やスラブ厚（※用語１）などの基本スペックは気になります。総合的に将来も競争力を保てるか、また賃貸に出そうとした時にいくら取れるかを考えますね。
- Aさん
- スラブ厚については、最近は振動や音を遮断する床材があるので、それほど厚さにこだわる感じではなくなってきているんですよ。
- 司会?部材も進化しているんですね。では、Aさんはいかがですか？
- Aさん
- Dさんと同じですが、まずはエントランスから共用部にかけてのイメージですね。石を使用し、植栽がキレイに剪定され、間接照明で…といった感じです。それと、マンションの規模は大きい方が良いです。その理由は修繕積み立てに関して安心なのと、規模が大きいと市場形成されるので、売却を考える際に価格が分かりやすいんですね。
- 司会?なるほど。Cさんはどうですか？
- Cさん
- オフィスであれば経済合理性で判断しやすいのですが、住居はアセットとしては難しいですね。自分で住むことで言うと、私はマンションではなく、土地を買って家を建てたいと思っています。もちろん希望ですが（笑）。土地を選ぶ際には、接道路や周辺の空き地は気にしたいですね。
- Aさん
- 空き地は気になりますよね。例えば目の前に空き地があった場合、そこに何かが建つと日当たりの問題が出ますからね。新築マンションを企画する場合は、周辺に将来新たな建物が建つことを見越して販売価格を決めていくんですね。稀に見越しすぎる物件もありますが（笑）。
- 司会? 一般の方は、接道路や PML値（※用語２）、土壌汚染（※用語３）などの客観的データをあまり気にしない傾向があるかと思いますが…。
- Aさん
- 最近は気にする方が増えていますが、やはり気にしない方が多いですね。
- Cさん
- PML値に関しては、どこまで良くてどこまでダメが分かりづらいのと、あくまで参考値でしかないですが、土壌汚染は嫌ですね。特に子どもがいたら気にすると思いますが。
- Bさん
- 土壌汚染の場合、投資する場合は気にしますが、自分が住むマンションだったらそれほど気にならないかもしれません。というのも、土に触れなければいいわけですよね。マンションであればアスファルトでコーティングしてあるわけだし。だいたい日本の土地は、必ず何かしらの汚染があるんですよ。
- 司会?それは日本がそういう土壌っていうことですか？
 - Bさん
- そうですね。海からの集積土を埋め立てなどの盛り土に使っているので、どうしてもフッ素や砒素が入っているんですね。関東の某人気エリアなどは、基準値の数十倍にあたるフッ素が入っているという話もあります。ただ、それがどの程度人体に影響を与えるのかは分からないんですよ。
- Dさん
- 事前に聞くべきポイントは決まっているので、購入検討時に情報がない場合は、仲介の営業マンに調べてもらうべきですよね。そこから検討するべきだと思います。
- 司会?入居してからマイナス要因を知って、それがきっかけで買い替えなんて嫌ですよね。ところでアメリカでは3回住み替えるって言いますが、今後日本人の住み替えは増えていくのでしょうか？
- Bさん
- 今後は日本でも3回の住み替えは普通になると思いますよ。まず結婚してマンションを買い、子どもが生まれて手狭になって買い替え、さらに子どもが成長したらどこか気候の良いところに移住、といったパターンが増えるのではないでしょうか。
- 司会?そうなると一つの不動産を保有する時間が短くなり、不動産の流通量が増えますね。結果的にはマーケットが大きくなるわけです。皆さんますますお忙しくなりますね（笑）。
今回はお忙しいなか貴重なお時間をいただきありがとうございました。
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座談会バックナンバー
用語解説
- 用語1?スラブ厚
- 鉄筋コンクリートの床板のことを床スラブといい、その厚さのこと。遮音性を高めるために、床スラブは厚くて重くなる傾向にある。
- 用語2?PML値
- 対象施設あるいは施設群に対して最大の損失をもたらす再現期間475年相当の地震が発生し、その場合の90％非超過確率に相当する物的損失額
- 用語3?土壌汚染
- 人の活動にともなって排出された有害な物質が、不適切な取扱い等により漏出したり、排水が地面（土壌）に浸透したりして、土壌や地下水が汚染されること
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